財政部稅政司日前發(fā)布的《2014年營改增工作進展情況》表示，尚未改革的行業(yè)包括建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)，據(jù)統(tǒng)計，上述行業(yè)涉及800余萬戶企業(yè)，年營業(yè)稅稅額約1.6萬億元。
2015年被業(yè)界稱為營改增最關(guān)鍵一年，房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)也是最為難啃的骨頭。首都經(jīng)貿(mào)大學教授、土地資源與房地產(chǎn)管理系主任趙秀池在接受《中國建設(shè)報·中國住房》記者采訪時表示，盡管營改增完成后，可能對行業(yè)具體稅負影響不大，但房地產(chǎn)行業(yè)涉及產(chǎn)品眾多，對房企的精細化管理要求更高，同時，由于土地成本無法取得稅務(wù)發(fā)票，地價因素、地塊增值空間的考慮對企業(yè)運作項目而言更加重要。
加稅風險
目前已有多個行業(yè)施行營業(yè)稅改增值稅，其中交通運輸業(yè)在2012年1月進行上海區(qū)域試點，2012年8月進行全國范圍推廣。2014年6月，電信行業(yè)納入營業(yè)稅改增值稅范圍，根據(jù)平安證券所提供的數(shù)據(jù)來看，稅制改革后三大運營商營業(yè)利潤分別下降8.5%、18%和12.5%，沖擊相當明顯。但趙秀池表示，營改增的根本目的還是減負而非加稅，而各行業(yè)之間的影響不盡相同。
在備受關(guān)注的稅率方面，此前試點方案中明確提出建筑企業(yè)試用11%的增值稅率，但對房地產(chǎn)企業(yè)的稅率目前尚沒有明文規(guī)定。平安證券分析師王琳認為，由于房地產(chǎn)行業(yè)的抵扣進項多是在建安成本，同時房地產(chǎn)行業(yè)并不是政府未來將大力發(fā)展的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，因此市場普遍預(yù)計地產(chǎn)行業(yè)增值稅率與建筑業(yè)持平試用11%的增值稅稅率可能性較大。如按此稅率測算，“相當于營業(yè)稅由目前5.5%上升至6.75%，地產(chǎn)商面臨稅負增加的風險。只有少數(shù)布局三四線城市的開發(fā)商因為建安成本占比較高，將有所受益，聚焦一二線城市開發(fā)商均面臨稅收增加的風險，且毛利越高的項目稅收負擔越大�！�
從地產(chǎn)公司的財務(wù)報表來看，地產(chǎn)行業(yè)的成本主要由土地成本、建安成本、財務(wù)成本等組成。而營改增以后，增值稅主要對銷售或者進口貨物、提供加工、修理修配勞務(wù)貨物以及提供應(yīng)稅服務(wù)的單位和個人進行征稅，地產(chǎn)行業(yè)受影響較大的是建安成本這一環(huán)節(jié)。由于增值稅允許“扣除”上一環(huán)節(jié)的已征稅款以解決重復(fù)征稅的問題，所以通過專用發(fā)票可以實現(xiàn)一部分的抵扣。
精裝修獲利
平安證券在相關(guān)報告中指出，房地產(chǎn)市場由黃金時代進入白銀時代后，開發(fā)商向購房者轉(zhuǎn)嫁成本的難度將加大，因此若由于內(nèi)部管理導(dǎo)致稅收增加，中小企業(yè)將面臨凈利潤進一步壓縮的風險，龍頭房企集中度將持續(xù)提升。而對中小房企而言，營改增后需要面臨的一是建筑商的成本轉(zhuǎn)嫁風險，二是聯(lián)營合作項目的成本核算風險，三是購買原材料無法獲得發(fā)票的風險。因此經(jīng)過綜合分析，營改增后首先獲利的可能是精裝修產(chǎn)品。因此就現(xiàn)實情況而言，中小企業(yè)的管理水平更加粗放，對建筑商的議價能力更差。
“從原材料、人工費的角度來計算，精裝修產(chǎn)品在核算成本時相對簡單易行，如果企業(yè)能夠獲取正式的發(fā)票，稅負成本會得到有效控制�！壁w秀池表示。
王琳在報告中也指出，營改增后，未來精裝修住宅的比例將進一步提高。精裝修房銷售比例增加將有利于開發(fā)商取得更多的固定資產(chǎn)和物料的增值稅發(fā)票予以抵扣，提高了整體建安成本占總成本的比例。就比例而言降低了企業(yè)稅負，從而增加盈利空間。
從市場數(shù)據(jù)的反饋來看，一些品牌房企的精裝修住房占比已經(jīng)達到較高水平，在沿海一二線城市的市場占比也有所提高，但開發(fā)企業(yè)由于成本原因積極性仍然不高。不過業(yè)內(nèi)專家預(yù)計，營改增后精裝修費用將可以作為進項抵扣，所以上述情況將大有改觀，從而利好精裝修產(chǎn)品的市場占有率。不過，精裝修過程將使開發(fā)商對成本控制和管理提出更高要求，推動與資質(zhì)優(yōu)良的大中型建筑企業(yè)合作，并采用集團采購原材料的方式避免稅負增加。
（摘自中國建設(shè)報）
