要了解地產(chǎn)商目前的資金狀況，綠城中國是絕好的一個樣本。去年底曾是綠城中國最艱難的歲月，當(dāng)時綠城中國董事長宋衛(wèi)平甚至不得不寫下《從綠城“被破產(chǎn)”說起》。但是到今年4月，綠城中國總裁壽柏年稱綠城中國最嚴(yán)峻的時期已過去。
綠城董事長宋衛(wèi)平也有此類觀點(diǎn)。而綠城4月17日轉(zhuǎn)讓天山路項目，能夠接受SOHO中國分多次付款，也似乎證明了綠城的資金狀況的確較去年底有所改善。
然而，中房信一季度的報告卻透露，綠城的實(shí)際銷售額較2010年同期仍有一定幅度的下降。那么綠城又是靠什么走出最嚴(yán)峻的時期呢？
30億到期信托全部償付
種種跡象顯示，綠城中國或已經(jīng)走出了資金最緊張的階段。
財匯金融分析平臺的數(shù)據(jù)顯示，綠城中國在今年1~4月共有綠城一期、二期，綠城一號和綠城舟山四項信托產(chǎn)品到期，不包括利息，僅本金就需要償還超30億元。但截至目前，并沒有一家信托公司對外宣布上述到期信托違約，這或許能證明上述到期借款都已經(jīng)得到償還。
綠城中國首席財務(wù)官馮征證實(shí)了上述猜測，并向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，上述到期信托已經(jīng)全部償還，而且綠城中國沒有再繼續(xù)發(fā)行新的信托產(chǎn)品以用來償還舊債。
不僅綠城中國在多項信托到期后，沒有出現(xiàn)違約現(xiàn)象，綠城中國在出售房地產(chǎn)項目時，也能獲取更高的土地轉(zhuǎn)讓溢價。綠城中國向SOHO中國出售證大外灘8-1地塊，以及天山路項目，從中獲取了可觀的收益。其中證大外灘項目獲得1.15億元收益，天山路項目獲得2億元收益。
除了轉(zhuǎn)讓價格得到提高，綠城轉(zhuǎn)讓項目的付款時間也在不斷延長。轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng)的無錫綠城項目按照要求需在十天內(nèi)完成，外灘8-1地塊的絕大部分購買款項也被規(guī)定須在十多天內(nèi)全部付清，而天山路項目的大部分款項則被延遲至今年的6月30日前。值得一提的是，作為上述天山路項目交易完成的先決條件，綠城需要先注資12億元。這在一定程度上也表現(xiàn)出，目前綠城的資金情況確實(shí)已有非常大的好轉(zhuǎn)。
拋售商業(yè)地產(chǎn)或?yàn)檗D(zhuǎn)好原因
公開數(shù)據(jù)顯示，綠城中國一系列的營銷改革措施，尚未見成效。今年一季度，綠城集團(tuán)累計獲得銷售金額約為67.2億元，屬于綠城中國的權(quán)益金額約為42億元。在銷售尚未見起色時，綠城中國又如何緩解公司的資金壓力？
答案或是綠城中國采用拋售商業(yè)地產(chǎn)的方式來進(jìn)行資金管控。盤點(diǎn)綠城中國此前轉(zhuǎn)讓的六幅地塊可以發(fā)現(xiàn)，其中有三幅是商業(yè)用地，分別是東海廣場的剩余部分、證大外灘8—1地塊以及綠城天山路項目，占到總量的近一半。對于并不擅長開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的綠城中國，商業(yè)地產(chǎn)地塊其實(shí)所占比例并不高。
仲量聯(lián)行此前發(fā)布的一季度上海甲級寫字樓租金數(shù)據(jù)顯示，甲級寫字樓的租金增長率環(huán)比超過10%，且最近幾個季度寫字樓的租金一直呈上升勢頭。但是，租金回報率的水平卻仍然很低，年毛投資回報率只有4.5%~5.5%，需要近20年時間才能收回投資。不僅僅是寫字樓，其他商業(yè)地產(chǎn)類型，比如商鋪、酒店的回收周期都很漫長。
馮征告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，商業(yè)地產(chǎn)的資金回收周期過于漫長，而投入?yún)s不能確定。對眼下的綠城中國而言，再繼續(xù)開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，無疑會增加很多風(fēng)險。
事實(shí)上，如果將天山路項目開發(fā)成寫字樓后再銷售，也未必會比收購價高出多少。根據(jù)SOHO中國董事長潘石屹通過媒體傳遞的信息，天山路項目土地成本為每平方米1﹒98萬元，而由于寫字樓的建設(shè)成本和稅費(fèi)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅，上述項目可能需要賣到3萬元1平方米，才可能盈利。
但比天山路項目位置更好，位于中山公園商圈，且全部采用超甲級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)的匯融廣場為例，目前對外散售的售價也不過三、四萬元。而且，今年以來上海寫字樓的成交情況并不好，一季度僅賣出29.5萬平方米，比去年同期少了約10萬平方米。
第一太平戴維斯中國區(qū)市場研究部主管簡可卻告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，那些整體銷售的寫字樓售價甚至?xí)停驗(yàn)閺哪壳皝砜�，寫字樓的售價漲幅遠(yuǎn)沒有跟得上租金的漲幅。
相比于寫字樓，購物中心之類的開發(fā)風(fēng)險則更高。同濟(jì)大學(xué)此前曾主辦過“中國商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新之道”的商業(yè)地產(chǎn)峰會，與會嘉賓都認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險很大。正略鈞策合伙人、副總裁薛迥文表示，目前購物中心和綜合體正處于盲目開發(fā)的階段，同質(zhì)化非常嚴(yán)重，以沈陽為例，將在未來3~5年冒出幾十個同質(zhì)化的購物中心。
三益中國院長高棟則透露很多項目的主力店數(shù)量達(dá)到70%，租金將在長達(dá)十年內(nèi)乃至更長的時間里維持在低位，開發(fā)商很難獲取必要的投資回報。
對于資金比前幾年緊張，又缺乏商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的綠城中國來說，賣掉并不擅長的商業(yè)地產(chǎn)，也許是解決資金壓力的一個好方案。
