為進一步加強對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，今天起，部分房企將多預(yù)繳企業(yè)所得稅。近日，市地稅局發(fā)布《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)所得稅計稅毛利率及核定應(yīng)稅所得率的通知》（以下簡稱《通知》），7月1日起，部分房企計稅毛利率將提高到20%，同時，核定應(yīng)稅所得率不低于20%。
計稅毛利率提高到20%
房企往往會在房屋完全建成前進行預(yù)售，稅務(wù)部門在征收企業(yè)所得稅時，就無法核算企業(yè)的建房成本，無法知道房企的毛利率。此時，稅務(wù)部門會預(yù)估一個企業(yè)毛利率，按照毛利率計算企業(yè)利潤，預(yù)征企業(yè)所得稅。房屋全部建成、可進行成本核算后，企業(yè)將按多退少補的政策繳納所得稅。這個預(yù)估的毛利率就叫計稅毛利率。
以前，主城區(qū)開發(fā)項目的計稅毛利率為15%，區(qū)縣地區(qū)的為5%～10%，屬于經(jīng)濟適用房、限價房和危改房的為3%。如今，開發(fā)項目位于主城九區(qū)和高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)、北部新區(qū)的，其計稅毛利率調(diào)整到20%，上調(diào)5%。而項目在區(qū)縣的，計稅毛利率從5%～10%統(tǒng)一調(diào)整到15%。經(jīng)濟適用房、限價房和危改房，計稅毛利率不變。
《通知》還表示，若在房屋建好后，對于賬目不健全或有意夸大成本的地產(chǎn)商，將按照20%以上的應(yīng)稅所得率進行核定征收。也就是說，企業(yè)將按20%以上的利潤率作為計稅基礎(chǔ)，核定征收企業(yè)所得稅。
對房企現(xiàn)金流有一定影響
按新的計稅毛利率計算，房企會多預(yù)繳多少錢？昨日，國內(nèi)某大型房地產(chǎn)企業(yè)重慶分公司一項目會計周世杰為記者算了一筆賬。假設(shè)他們在渝中區(qū)的項目賣出了1000萬元，三項費用（職工福利、工會經(jīng)費、職工培訓(xùn)費）為0，那么，當計稅毛利率為15%時，計稅基礎(chǔ)為150萬元，乘以25%的企業(yè)所得稅稅率后，其預(yù)繳稅款為37.5萬元。若按20%的計稅毛利率計算，計稅基礎(chǔ)為200萬元，應(yīng)繳稅金為50萬元。相比以前需多預(yù)付12.5萬元企業(yè)所得稅。
重慶市工商大學(xué)財稅專家尚克文表示，因為對房地產(chǎn)企業(yè)實行的是預(yù)征收，房屋建好、能核算成本后，實行多退少補，所以在賬面上，房企開發(fā)這個項目的利潤并沒減少。但事實上，一般一個房產(chǎn)項目的開發(fā)時間為3到5年，這意味著，這些預(yù)付的資金要在數(shù)年后才能返還。而出售房產(chǎn)是房企回籠資金的主要手段，多預(yù)繳部分稅金會對房企現(xiàn)金流“加壓”。
房企不會因此漲價
“在現(xiàn)在的大環(huán)境下，房企無法將這部分稅金通過漲價的方式轉(zhuǎn)嫁給消費者�！敝苁澜芊治觯y行提高了首套房外購房貸款的首付比例，大量購房者有所減少，在這樣的大環(huán)境下，房企不會以漲價的方式來減緩現(xiàn)金流的壓力。
尚克文認為，這其實是樓市調(diào)控“組合拳”之一。多重樓市調(diào)控政策加上銀行信貸緊縮，房企難以拿出大筆資金建設(shè)高端房產(chǎn)，再通過前期調(diào)整的土地增值稅預(yù)征率，和這次調(diào)整的所得稅計稅毛利率，引導(dǎo)房企修建普通消費者能買得起的普通住房。
