“打造產(chǎn)業(yè)化住宅，開發(fā)商其實(shí)是虧本的，我們只是在履行社會(huì)責(zé)任�！痹诮张e行的中糧萬科·長陽半島奠基儀式上，相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。隨著這一項(xiàng)目的開工，北京市在全國范圍內(nèi)率先實(shí)施的對以住宅產(chǎn)業(yè)化方式蓋房實(shí)施獎(jiǎng)勵(lì)的政策，將首次落到實(shí)處。
獎(jiǎng)勵(lì)政策終覓“下家”
為了鼓勵(lì)和有效推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化，今年3月，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)發(fā)布了《關(guān)于推進(jìn)本市住宅產(chǎn)業(yè)化的指導(dǎo)意見》，開發(fā)單位申請采用產(chǎn)業(yè)化建造方式，將在原規(guī)劃的建筑面積基礎(chǔ)上，獎(jiǎng)勵(lì)一定數(shù)量的建筑面積，獎(jiǎng)勵(lì)面積總和不超過實(shí)施產(chǎn)業(yè)化的各單體規(guī)劃建筑面積之和的3%。
盡管業(yè)內(nèi)千呼萬喚，獎(jiǎng)勵(lì)政策也使有識(shí)之士歡欣鼓舞，但是“花落誰家”卻成為現(xiàn)實(shí)問題，直至政策出臺(tái)7、8個(gè)月后，才終于覓到“下家”。此次長陽半島的4棟9層小樓，將成為享受此項(xiàng)獎(jiǎng)勵(lì)政策的首個(gè)項(xiàng)目。業(yè)內(nèi)人士表示，其中主要原因在于，截至目前，北京全市只有兩個(gè)項(xiàng)目采用了住宅產(chǎn)業(yè)化方式，幾乎沒有市場可言。
對此，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)透露，明年計(jì)劃采用住宅產(chǎn)業(yè)化的方式建造100萬平方米的政策房。2012年、2013年，全市產(chǎn)業(yè)化住宅項(xiàng)目在住宅項(xiàng)目中的占比將分別達(dá)到7%和10%。
而據(jù)曾經(jīng)參與過北京市首個(gè)產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目的專家透露，住宅產(chǎn)業(yè)化每平方米的造價(jià)要比傳統(tǒng)建造方式高出300元左右，成本問題制約了住宅產(chǎn)業(yè)化的推廣。
開發(fā)商喊虧專家算賬有賺
那么，給予面積獎(jiǎng)勵(lì)，能不能彌補(bǔ)增加的成本，對開發(fā)商形成吸引力，從而促使更多項(xiàng)目采用產(chǎn)業(yè)化方式，進(jìn)而與獎(jiǎng)勵(lì)政策之間形成良性互動(dòng)？
前述長陽半島有關(guān)負(fù)責(zé)人明確表示，項(xiàng)目是虧本的。但是，多位專家和業(yè)內(nèi)人士卻認(rèn)為，以目前的獎(jiǎng)勵(lì)政策計(jì)算，開發(fā)商不僅不虧本，還能有一定的盈余。
據(jù)計(jì)算，該項(xiàng)目面積接近5萬平方米，建筑安裝成本約為每平方米2000元，因此，該項(xiàng)目的整體造價(jià)約為1億元。而使用住宅產(chǎn)業(yè)化的建造方法，每平方米建筑安裝成本為2300元，5萬平方米項(xiàng)目造價(jià)就達(dá)到了1.15億元，相當(dāng)于增加了1500萬元的建筑安裝成本。
同樣以5萬平方米的項(xiàng)目為例，政府的獎(jiǎng)勵(lì)面積達(dá)到1500平方米。“簡單來說，就是這塊兒地原來只能建8層，現(xiàn)在可以建9層了，多出來的一層就算是政府獎(jiǎng)勵(lì)的面積�；蛘呤潜緛斫�5個(gè)樓棟，現(xiàn)在可以建6個(gè)了。”一名業(yè)內(nèi)專家解釋。據(jù)測算，1500平方米住宅的建筑安裝費(fèi)用為345萬元。
按照《指導(dǎo)意見》，對于獎(jiǎng)勵(lì)部分的建筑面積，開發(fā)商要按照政府審定的樓面毛地價(jià)，繳納土地價(jià)款。據(jù)國土局和萬科集團(tuán)測算，獎(jiǎng)勵(lì)部分每平方米繳納的土地價(jià)款為200元至300元。如以300元測算，獎(jiǎng)勵(lì)部分的土地價(jià)款為45萬元。
筆者同時(shí)從萬科集團(tuán)了解到，此前，萬科長陽半島上一期板樓的成交均價(jià)為每平方米1.67萬元，而本期開盤價(jià)格預(yù)計(jì)為每平方米1.7萬元左右。以1.7萬元計(jì)算，政府獎(jiǎng)勵(lì)的1500平方米將能創(chuàng)造2505萬元的銷售業(yè)績。
“每平方米增加300元，再加上新增加的1500平方米的建筑面積和土地價(jià)款的成本，等于增加1890萬元成本；減去這些成本，1500平方米獎(jiǎng)勵(lì)面積還能創(chuàng)造645萬元的盈利。這項(xiàng)政策還是很有吸引力的�！睂＜艺f。
此外，住宅產(chǎn)業(yè)化還可以縮短30%的工期，節(jié)省60%-70%的水資源、20%的建材，隨著量產(chǎn)化的推進(jìn)，產(chǎn)業(yè)化住宅和非產(chǎn)業(yè)化住宅二者的建筑安裝成本相差得會(huì)越來越少。
