“層高3.0米的住宅，凈高只剩2.7米。想裝中央空調(diào)？不行！想做豪華吊頂？壓抑！”近年來(lái)，隨著人們生活水平的提升，因?qū)痈卟蛔愣绊懢幼∈孢m度的案例屢見(jiàn)不鮮。住宅層高是否也該與時(shí)俱進(jìn)？
近日，南京市規(guī)劃局公布《南京市建設(shè)項(xiàng)目容積率管理暫行規(guī)定》，將住宅層高控制線從原來(lái)的3米拉升到3.6米。這意味著，開(kāi)發(fā)商將在“層高”這一建筑參數(shù)上比之前多出60厘米的調(diào)節(jié)空間。業(yè)內(nèi)人士評(píng)價(jià)，此舉或?qū)?dǎo)致南京新報(bào)批的改善型住宅項(xiàng)目掀起層高革命。
層高“長(zhǎng)個(gè)兒” 源于市場(chǎng)需求
根據(jù)《南京市建設(shè)項(xiàng)目容積率管理暫行規(guī)定》第六條，住宅建筑層高不得超過(guò)3.6米（此前為3.0米），公寓、辦公建筑、普通商業(yè)建筑層高不得超過(guò)4.8米。新規(guī)定從9月1日起執(zhí)行，影響之后申報(bào)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的所有項(xiàng)目。
南京市規(guī)劃局宣教科工作人員萬(wàn)先生介紹，本次的新規(guī)定，主要是根據(jù)市場(chǎng)需求變化做出的對(duì)應(yīng)性調(diào)整。由于大量科技住宅的出現(xiàn)，加上市民對(duì)住宅空間感的要求提高，原有的層高已經(jīng)不適用于部分偏高端的住宅產(chǎn)品。新規(guī)定意在讓南京住宅市場(chǎng)更加多元化，滿足不同人群不同層次的居住需求。
結(jié)合近年南京住宅市場(chǎng)實(shí)況，因?qū)痈卟蛔愣绊懢幼∈孢m度的事實(shí)的確存在。河西一樓盤相關(guān)負(fù)責(zé)人向媒體表示，受2010年1月起執(zhí)行至今的舊規(guī)定影響，他們打造的200㎡大戶型豪宅層高為3米，安裝中央空調(diào)、吊頂，需要占去至少30厘米，再除去上下樓板約20厘米的厚度、鋪裝地板的厚度，最終凈高只剩下2.4米多一點(diǎn)，這對(duì)大戶型來(lái)說(shuō)顯然不夠舒適。
新規(guī)主要影響改善型產(chǎn)品
南京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)促進(jìn)會(huì)秘書長(zhǎng)張輝表示，層高限制由3米調(diào)整為3.6米主要影響改善型產(chǎn)品，一些大平層豪宅舒適度將有很大的提升，值得鼓勵(lì)。他介紹，華潤(rùn)悅府項(xiàng)目層高為3.3米，菲呢克斯國(guó)際公寓層高為3.15米，這些都是源自于豪宅產(chǎn)品對(duì)舒適度的追求，隨著新規(guī)定的執(zhí)行，預(yù)計(jì)日后會(huì)有更多高端項(xiàng)目在層高上做文章。
但也有網(wǎng)友仍發(fā)帖質(zhì)疑，一次性提高60厘米，潛臺(tái)詞是不是要“鼓勵(lì)豪宅消費(fèi)”？會(huì)不會(huì)“導(dǎo)致豪宅泛濫”？對(duì)此質(zhì)疑，業(yè)內(nèi)人士并不認(rèn)同。從全國(guó)情況來(lái)看，不少大城市擁有比南京舊版容積率管理暫行規(guī)定中更寬松的層高上限標(biāo)準(zhǔn)，其中成都為3.6米，深圳3.3米，上海3.2米。盡管如此，全國(guó)大部分的普通住宅仍然遵循國(guó)家《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》中“普通住宅層高宜為2.8米”的建議，層高超過(guò)3米的產(chǎn)品設(shè)計(jì)僅存在于少數(shù)改善型樓盤中。
張輝分析，新規(guī)定并未強(qiáng)制性提升層高的下限。從成本控制的角度來(lái)分析，普通層高的產(chǎn)品仍將是市場(chǎng)主流。他舉例道：“假設(shè)某棟樓審批時(shí)被限高54米，如果每層不高于3米，開(kāi)發(fā)商一共可以蓋18層，若把層高增加到3米以上，那么就只能蓋17層甚至更少。一般的開(kāi)發(fā)商不會(huì)放棄這部分利益�！�
南京新浪樂(lè)居主編馬江洲也認(rèn)為，新規(guī)定主要調(diào)整了住宅的層高上限，沒(méi)有“一刀切”，是根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r作出的“進(jìn)步性”調(diào)整，利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性發(fā)展。
實(shí)用主義
3.6米層高可能普及嗎
吳翔華認(rèn)為，對(duì)于層高這一建筑參數(shù)，市民應(yīng)當(dāng)辯證看待，切忌盲目崇拜。
他說(shuō)：“對(duì)于豪宅，尤其是大戶型產(chǎn)品而言，如果存在特殊需要，確實(shí)可以增加層高，強(qiáng)化產(chǎn)品的空間感和舒適度。但對(duì)于普通住宅而言，目前2.8米-3米的層高已經(jīng)完全能夠滿足大部分家庭的日常需求。
此外，從經(jīng)濟(jì)環(huán)保的角度來(lái)考慮，過(guò)度拉高建筑的層高，不僅意味著建筑成本的增加，而且地暖、空調(diào)的能耗也會(huì)相應(yīng)增加，造成的環(huán)境壓力不可估量。
“目前來(lái)看，3米層高仍然是住宅最為合理的設(shè)計(jì)。”該人士表示。
再?gòu)慕?jīng)濟(jì)的角度來(lái)看，更高的層高是否意味著更高的房?jī)r(jià)呢？業(yè)內(nèi)流傳的一個(gè)說(shuō)法是：層高每增加10厘米，樓盤的建造成本就相應(yīng)增加總造價(jià)的1%。
對(duì)這一說(shuō)法，東南大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院建筑設(shè)計(jì)一所所長(zhǎng)錢鋒認(rèn)為有一定的依據(jù)，但還需根據(jù)具體的項(xiàng)目情況來(lái)具體計(jì)算�！翱梢钥隙ǖ氖�，層高的增加不僅需要耗費(fèi)更多建筑用材，在承重設(shè)計(jì)、整體結(jié)構(gòu)上的要求也會(huì)相應(yīng)提高。”
挑高戶型被叫停？純屬炒作！
近日，隨著新版《南京市建設(shè)項(xiàng)目容積率管理暫行規(guī)定》的出臺(tái)，有觀點(diǎn)提出“南京挑高戶型被叫�！�。不少都市圈樓盤甚至以之為促銷砝碼，在南京大肆推廣其“稀缺的”“高性價(jià)比的”挑高住宅產(chǎn)品�，F(xiàn)代快報(bào)記者仔細(xì)對(duì)比新舊容積率管理規(guī)定后發(fā)現(xiàn)，這一說(shuō)法并不屬實(shí)，多名業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為，新政策對(duì)挑高產(chǎn)品的影響微乎其微。
早在2009年末，南京市規(guī)劃局便頒布了舊版的《南京市建設(shè)項(xiàng)目容積率管理暫行規(guī)定》，其中明確表示，住宅建筑層高超過(guò)3米，公寓、辦公建筑層高大于4.8米、商業(yè)建筑層高大于6.0米的，需按1.5倍計(jì)算建筑面積。該規(guī)定自2010年1月1日起正式執(zhí)行。自此開(kāi)始，南京市對(duì)挑高建筑便有了嚴(yán)格規(guī)定。
而新近頒布的容積率管理規(guī)定只是在舊版的基礎(chǔ)上進(jìn)行了細(xì)化。具體變化在于：住宅建筑層高超過(guò)3米，公寓、商業(yè)用房、辦公建筑層高大于4.8米，但超出部分不及2.2米時(shí)，依舊按1.5倍計(jì)算建筑面積。若超標(biāo)數(shù)值超過(guò)2.2米時(shí)（住宅超過(guò)5.8米，公寓、商業(yè)、辦公超過(guò)7米），則每超出2.2米，建筑面積多計(jì)算一倍。記者統(tǒng)計(jì)后發(fā)現(xiàn)，目前南京住宅挑高大部分在5.8米以內(nèi)，公寓及辦公用房挑高達(dá)7米的案例也并不多見(jiàn)。這意味著，新規(guī)并不會(huì)對(duì)2010年以來(lái)的挑高類建筑造成實(shí)質(zhì)性影響。
據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，目前南京在售的挑高住宅及層高超過(guò)4.8米的酒店式公寓，絕大多數(shù)在2010年之前便已通過(guò)規(guī)劃審批，自2010年南京市對(duì)住宅層高提出限制以來(lái)，挑高房源的新增供應(yīng)就已經(jīng)大大減少，但這并不意味著“叫�！�，只要按照規(guī)定計(jì)算額外的0.5倍建筑面積，仍可順利通過(guò)審批。業(yè)內(nèi)人士表示：新報(bào)批的挑高建筑至少需按1.5倍計(jì)算建筑面積，所以未來(lái)挑高戶型確實(shí)會(huì)遞減，但這一趨勢(shì)與新規(guī)定的出臺(tái)并無(wú)關(guān)系。近期一些假借政策名號(hào)炒作“稀缺”挑高房源的都市圈樓盤純屬誤導(dǎo)，購(gòu)房者應(yīng)謹(jǐn)慎考慮。
